Volt néhány év, amikor szinte robbanásszerűen fejlődött az ipari ingatlanpiac. Most mintha óvatosabbá váltak volna a szereplők, de Önök mindig nagyon optimistán nyilatkoznak. Major Krisztina kolléganője egyebek mellett azt mondta nekünk, hogy a kevésbé prosperáló időszakokban van igazán szükség a jó tanácsadókra. Mindezek fényében: hol tartunk 2026 elején?

A válasz több aspektus együtteséből áll össze. Amit piaci szereplőktől hallok, az egyértelműen az, hogy egyre nehezebb megjósolni, hogy mi várható a következő 1-2 évben. És ez egyaránt érvényes a gyártó cégekre, a logisztikai vállalkozásokra és a fejlesztői oldalra is. Valóban volt egy erős felfutási időszak, amely még az ukrajnai háború előtt kezdődött, és a 2023-as inflációs sokk előtt érte el a csúcspontját. Azóta több olyan tényező jelent meg, amely tartós bizonytalanságot, tanácstalanságot okoz. Az ukrajnai háború elhúzódása, a 2023-as infláció sokkja, a Közel-Keleti válság, valamint a választások előtti - mondhatjuk szokásos - lassulás, kivárás mind hozzájárulnak ahhoz, hogy a piaci szereplők ma óvatosabbak. Az idei választás a mindenki által ismert okok miatt kiemelkedik a sorból, aminek a lassító hatása erősebb, mint amit megszokhattunk. A döntési ciklusok meghosszabbodtak, a beruházási kedv visszafogottabb. Ez a külföldi és a belföldi vállalkozásokra egyaránt érvényes. Röviden: jelenleg inkább stagnálást látok, mintsem dinamikus növekedést. De ebben a környezetben a stagnálás is eredménynek számít.

Menjünk bele egy kicsit mélyebben! A háború és az inflációs sokk után hogyan módosult a keresleti dinamika, és mennyire érezhető a bérlői óvatosság a piacon?

Ahogy említettem, az Ön által említett felfutás még az orosz-ukrán háború előtt kezdődött, még a 2023-as inflációs időszakot megelőzően. A háború elhúzódása és a megtakarítások elolvadása komoly traumát jelentett a piaci szereplők számára, hosszú távú bizonytalanságot teremtve. A KSH statisztikáiból látszik, hogy csökken a belföldi kereslet, ami visszahat a gyártásra, a kereskedelemre, a logisztikára. Mivel a külföldi kereslet is visszafogottabb, a logisztikai cégek nem keresnek akkora új területeket, a gyártók is óvatosabb kapacitásbővítéssel dolgoznak.

A belső fogyasztás gyengélkedése és az export lassulása egyaránt hatással van a piacra. Ebből ered a jelenlegi 10–12% körüli üresedési ráta?

Részben abból fakad, hogy a fejlesztések mindig késleltetve reagálnak a kereslet változásaira. Most még azok az épületek jelennek/jelentek meg a piacon, amelyeket a korábbi, erősebb időszakban indítottak el. Ahhoz, hogy több új projekt induljon, szükség lesz a keresleti oldal erősödésére. Jelenleg a nettó abszorpció alacsony, a 10-12%-os ráta véleményem szerint 2026-ban nem fog szignifikánsan változni.

Az európai, különösen a németországi befektetési étvágy sem az igazi, az amerikai cégek sem állnak sorban. Mi a helyzet a távol-keletiekkel?

A kínai szereplők gerjesztette kereslet Európán belül Magyarországon jelentkezett a legmarkánsabban, de a választásokig ők sem kívánnak lépni. A lassítást már tavaly nyár óta érzékeljük. A projektek előkészítése nem állt le, de érdemi döntéseket nem hoznak, tranzakciókat nem véglegesítenek. Kivételek természetesen itt is vannak.

A geopolitikai helyzet kiszámíthatatlan, a belföldi kereslet változása sok mindentől függ, de jelenleg úgy tűnik, hogy inkább a lakásvásárlásra fókuszálnak a fogyasztók. Hogyan terveznek a logisztikai szektor résztvevői?

Már egy tűzszünet is jelentős előrelépést jelentene az ukrajnai háborúban, és egy esetleges békekötést követő újjáépítés egyértelműen nagy lökést adna a hazai ipari-logisztikai szegmensnek is. Ezen kívül látható, hogy emelkedtek az elektromos autó eladások Európa szerte 2025 második felében, de. a jelenlegi környezetben túl sok a változó ahhoz, hogy határozott prognózist lehessen megfogalmazni. Ha pozitív akarok lenni, akkor inkább stagnálást mondok, nem pedig további csökkenést.

A bizonytalanság tetten érhető a bérleti szerződések hosszában?

Korábban az 5 éves bérleti szerződés volt az általános. Ma már előfordulnak 3 éves konstrukciók is, mert az üresedési ráta magasabb, a bérbeadók pedig rugalmasabbak. De tegyük fel a kérdést: ki meri ma könnyű szívvel aláírni, hogy 5 éven keresztül – 60 hónapon át – minden hónapban fizeti a bérleti díjat, a rezsit és az üzemeltetési költséget? Ki látja előre biztosan, hogy jövőre milyen megrendelései lesznek, milyen árbevétellel számolhat? Ez a bizonytalanság lelassítja a döntéshozatalt. A cégek ma tízszer is meggondolják, mekkora területet béreljenek, milyen feltételekkel, milyen áron, és hogy valóban szükségük lesz-e rá középtávon. Egy ilyen döntés ma sokkal nagyobb kockázatvállalást jelent, mint néhány évvel ezelőtt.

Az autóipari beruházások – például a szegedi BYD-gyár – mennyire adnak tartós lendületet egy térség ipari ingatlanpiacának?

Egy nagy autógyár megjelenése kétségtelenül komoly gazdasági hatással jár. Az építési időszakban jelentős beszállítói és logisztikai igény keletkezik.

De mi történik, amikor a gyár eléri a stabil működési kapacitást?

Ilyenkor a kereslet „beáll” egy adott szintre. Nem arról van tehát szó, hogy folyamatosan nő a területigény. A beszállítói kör kialakul, majd stabilizálódik. Ha cserélődés történik, az sokszor csak átrendeződés, nem nettó növekedés. Győr és Kecskemét példája jól mutatja ezt: a nagy beruházás köré felépült az ökoszisztéma, de ma már nem beszélhetünk folyamatos, nagy volumenű új keresletről. Szerintem hasonló folyamat zajlik majd Debrecenben és várhatóan Szegeden is.

Budapest sokszínűbb, diverzifikáltabb piac.

Nem egyetlen nagy megrendelőtől függ, hanem számos iparágtól. A repülőtéri cargo-forgalom növekedése például új logisztikai igényeket generál, Ferihegy teherforgalma látványosan nő, Béccsel és Münchennel összemérhető volumenű. A M0 körgyűrű környékéről sok esetben az egész országot ki lehet szolgálni, például Szigetszentmiklósról indulva az ország valamennyi pontja elérhető néhány órán belül.

A vidéki piac képes tartani ezt a tempót?

A fővárosi piac kezdi elérni a fizikai és infrastrukturális korlátait: kevés a jó fejlesztési telek, nő a forgalmi terhelés az M0-son, drágább a munkaerő. 2000-től 2015-ig a magyar piac Budapestet és környékét jelentette, egy-két nagyvárosi helyszínnel színesítve. Ám az elmúlt tíz évben folyamatosan erősödnek a vidéki lokációk. A budapesti állomány jelenleg nagyjából 4 millió négyzetméter, míg a vidéki piac mérete már meghaladja a 2 milliót. A különbség korábban jóval nagyobb volt. Öt év múlva eljuthatunk arra a szintre, hogy ez a két szám még inkább közel legyen egymáshoz. Ehhez persze szükségesek a korábban említett tényezők pozitív változása. Hogy csak egyet emeljek ki: két százalék körüli GDP növekedés hatása már érezhető lenne ezen a piacon is. Ami újabb feladatok elvégzését is előírja: a jelenlegi közműkapacitások – elsősorban az áramra gondolok – hamarosan szűkösnek bizonyulhatnak. A növekedés ezzel együtt korlátos, hiszen nincs végtelen energia, munkaerő, út- és vasúthálózat-kapacitás: egy-két millió négyzetméter bővülés még belefér, de duplázás biztosan nem lesz.

Gyakran halljuk a „smart warehouse”, mesterséges intelligencia és ESG kifejezéseket. Valóban keresik ezeket a megoldásokat a bérlők?

A gyakorlatban a piac nem fekete-fehér. Van egy kisebb réteg – főként multinacionális háttérrel –, ahol ezek valóban fontos szempontok. De a többség számára ma még mindig az alapvető tényezők a döntők: álljon rendelkezésre megfelelően képzett munkaerő, elegendő energia, illetve összességében legyen versenyképes a költségszint. A környezetvédelmi jogszabályi megfelelés természetesen alapkövetelmény. A túlzó, marketingjellegű elvárásokat azonban a gyakorlatban ritkán látjuk meghatározó döntési tényezőként.

Mit üzenne most a piaci szereplőknek?

Magyarország egy kis, nyitott gazdaság, amely erősen kitett a nemzetközi folyamatoknak és a földrajzi helyzetének. Rövid távon inkább stagnálásra számítok, mint robbanásszerű növekedésre. De ha a bizalom visszatér – legyen szó geopolitikai enyhülésről vagy kiszámíthatóbb gazdasági környezetről –, akkor egy mérsékelt növekedési pályára állhatunk. Addig viszont a legfontosabb a fegyelmezett tervezés, a rugalmasság és a reális kockázatvállalás. Ma valóban nehezebb vállalkozni, mint néhány évvel ezelőtt – de a piac nem állt meg, csak óvatosabb lett.